Zum Inhalt springen
Startseite " Blog " Geldfluss " Portfoliomanagement Immobilien

Portfoliomanagement Immobilien

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Kriterien, die für die Klassifizierung und Bewertung von Immobilien (d.h. das Portfoliomanagement) verwendet werden können. Ziel ist es, ein Portfolio zusammenzustellen, das langfristig Bestand hat und gute Renditen erwirtschaftet. Die Parameter Rendite, Risiko und Liquidität sind dabei unter dem Aspekt des zeitlich Möglichen abzuwägen.

Das Portfoliomanagement von Immobilien schafft Transparenz und generiert eine Gesamtperspektive für alle Objekte im Besitz eines Unternehmens. Es hilft, die strategische Positionierung von Objekten zu erkennen und strategische Vorgaben für die operative Planung und den strategischen Einsatz von Ressourcen zu machen.

Das Portfoliomanagement hat zur Voraussetzung, dass eine Bewertung aller Objekte nach klaren, messbaren Kriterien erfolgen muss. Die Datenqualität hängt von der Datenverfügbarkeit, der Differenzierung zwischen internen und externen Daten und der Akzeptanz der Kriterien und der Ergebnisse ab. Die Kriterien werden zusammen mit der Perspektive der langfristigen Standortentwicklung und der Attraktivität für Wettbewerber in einer Matrix zusammengefasst. Diese Matrix ist die Grundlage für die Ermittlung der Handlungsalternativen.

Die Handlungsempfehlungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Investieren
  • Halten
  • Verkaufen

Die Maßnahmen aus dem Portfoliomanagement sollen - wenn sie richtig analysiert werden - zu den folgenden Verbesserungen führen:

  • Ergebnisverbesserung im bestehenden Geschäft
  • Optimierung des Portfolios
  • Steigerung der betrieblichen Effizienz
  • Optimierung der Kapitalstruktur
  • Sicherstellung und Steigerung des Wachstums

Bewertungskriterien Gesamtes Portfolio

Diese Kriterien klassifizieren das bestehende Gesamtportfolio:

  • Region
  • Arten der Nutzung
  • Mieter Sektoren
  • Alter des Objekts
  • Standort
  • Investitionsvolumina
  • Rating 
  • Vertragsbedingungen
  • Objektgrößen

Bewertung von Objekten in einem Portfoliomanagement

Diese Parameter beschreiben Kennzahlen einzelner Immobilienobjekte:

  • Ausrüstung
  • Struktur des Gebäudes
  • Flexibilität
  • Umgebung des Gebäudes
  • Optischer Zustand
  • Repräsentativität
  • Technischer Zustand
  • Qualität des Standorts
    • Bevölkerungsdichte                
    • Anteil der Personen unter 6 Jahren                                 
    • Prozentualer Anteil der Personen zwischen 6-18 Jahren                 
    • Prozentualer Anteil der Personen zwischen 18 und 65 Jahren              
    • Prozentualer Anteil der Personen über 65 Jahre
    • Ausstattung des Wohnraums                      
    • Nachfragerelevanz für Wohnungsbewerber                                
    • Nachbarschaft                                    
    • Lebensumfeld
    • Parkmöglichkeiten                    
    • Infrastruktur
  • Fluktuation
  • Struktur der Begriffe
  • Kreditwürdigkeit des Mieters
  • Marktmiete
  • Vermietungsstruktur
    • Demografisches Merkmal: Altmieter unter 18 Jahren                             
    • Demografisches Merkmal: Altersmieter 18 bis unter 45                            
    • Demografisches Merkmal: Alter Mieter 45 bis unter 65                            
    • Demografisches Merkmal: Altmieter 65 und älter                                 
    • Dauer des Vertrags in Jahren (langfristiger Vertrag)                                
    • Demografisches Merkmal: Durchschnittsalter der Mitglieder der Wohngruppe im Verhältnis zum Durchschnittsalter der gesamten Immobilie                                      
    • Prozentsatz der nicht erwerbstätigen Personen (unter 18 Jahren und Rentner)                 
    • Prozentsatz der erwerbstätigen Bevölkerung                                
    • Berufe: Angestellte und Beamte/Selbstständige            
    • Anteil der Vorruheständler                                       
    • Prozentsatz der Arbeitslosen
    • Anteil der Schüler/Studenten/Auszubildenden                                      
    • Mietbelastung des Haushalts - normal/mittel/hoch                             
    • Durchschnittliches Haushaltseinkommen                                            

Marktattraktivität

Diese beschreibt im Portfoliomanagement die erwartete Nachfrage nach Immobilien in einer Region oder für ein Objekt:

  • Allgemeine Bedingungen
    • Situation auf dem Arbeitsmarkt
    • Einkommenssituation der Haushalte 2005                                                       
    • Politisches Klima für die Wohnungswirtschaft                                                        
  • Demografische Entwicklung und Nachfrage                                                              
    • Vorhersage der Bevölkerungsentwicklung                                                         
    • Haushaltssituationen - Anzahl der Personen pro Haushalt    
    • Prognostizierte Entwicklung der Zahl der Haushalte                                               
    • Investitionsklima
    • Zusammensetzung der Bevölkerung nach Diversitätskriterien
  • Kommerzielle Bewertung / Wettbewerb
    • Marge der Durchschnittsmiete                                            
    • Langfristig offene Stellen in der Region                                              
    • Analyse der Wettbewerber - Mietpreise/Betriebskosten/Gebiete                  
  • Infrastruktur vor Ort
    • Einkaufsmöglichkeiten                                              
    • Bildungsangebote                                            
    • Angebote der Kultur                                                 
    • Angebote für die Freizeit

Wettbewerbsvorteil

Dies beschreibt das Portfolio (Objektattraktivität) im Vergleich zu den Wettbewerbern:

  • Art des Gebäudes                                        
  • Alter der Wohnung                                       
  • Standardwohnung, Wohngebäude, Wohnumfeld - Gesamtzufriedenheit
  • Wohnungsgröße je nach Durchschnitt                              
  • Zur Wohnung gehörender Balkon oder Loggia                                       
  • Keller                                       
  • Nachbarschaft und Umgebung                               
  • Parkmöglichkeiten                                  
  • Durchschnittliche Miete pro Monat/m2
  • Tatsächliche Miete im Vergleich zum Durchschnitt
  • Wettbewerberanalyse - Vergleich der Betriebskosten                                         
  • Leerstand
  • Infrastruktur         

Conclusio

Immobilienportfolios werden zunehmend als Finanzprodukt betrachtet. Investoren haben oft kein spezifisches Immobilien-Know-how. Daher entsteht ein Bedarf, das bestehende Portfolio von Dritten analysieren zu lassen. Das Portfoliomanagement und seine Matrix können die Stärken, Schwächen, Risiken und Chancen transparent darstellen. Kontaktieren Sie uns, um Ihr Portfolio zu analysieren und die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Verwandte Links:

Eine Antwort hinterlassen

Ihre E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * gekennzeichnet

Georg Tichy

Georg Tichy

Georg Tichy ist Unternehmensberater in Europa mit den Schwerpunkten Top-Management-Beratung, Projektmanagement, Corporate Reporting und Fundingsupport. Dr. Georg Tichy ist auch Trainer, Dozent an Universitäten und Berater zu aktuellen wirtschaftlichen Themen. Kontaktieren Sie mich oder buchen Sie einen TerminAutorbeiträge anzeigen